园区概念性规划具体怎么做？

　　园区进行规划是建设的龙头，需要根据产业资源状况，对可能的企业或项目进行面对面交。如果园区没有明晰的园区规划，而是“走一步算一步”那这个园区很可能走着走着就走进死胡同。那么，园区概念性规划怎么做？

　　所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
　　对项目进行概念包装能够提高产品的外在价值进而提升产品的市场竞争力。与产品包装相似，园区包装有利于优化内部环境、集聚要素资源、吸引项目入驻、扩大对外影响等，从而提升园区的市场竞争力，尤其是在园区竞争日益激烈、园区走向日益专业化的背景下，园区开发者更应重视对园区进行主题化的概念包装。
　　具体来说，园区做概念性规划有几个作用：
　　1、厘清项目思路，概念性规划并不是规划单位的一家之言，而是由规划单位、行业专家、项目方、政府等各利益方头脑风暴后创意思维的结晶。这样一份集合各方想法的方案，能给项目方后续的规划、决策、开发等工作提供重要依据，并帮助项目方迅速厘清项目操盘思路。

　　2、政企谈判工具，对于项目来说，在和政府要土地、谈政策时，必须给政府拿出一个具体的、具有说服力的方案来展示你的想法；而且这种想法需要有「可视性」，不能是纯文字。而概念性规划无疑是打通政企对话、获得政府支持最重要的手段之一。
　　3、对外合作蓝本，概念性规划能够完美呈现项目方的开发运营思路，有利于政府与合作单位迅速理解项目方的意图。
　　4、协调各方利益，前面说过，概念性园区规划是多个利益相关者的想法和思路的结晶，换个角度说，这个规划也是用来协调各方利益，使各方意见趋于一致的工具。
　　5、提供智力支持。对于一些首次涉足产业地产领域的开发商和企业，它们对产业园区的市场环境、侧重要点、运作模式、商业逻辑等并不十分清楚。而概念性规划为项目方提供客观、全面的发展设想与专业咨询，能够帮助项目方迅速了解行业、少踩坑。
　　6、为专项园区规划提供基础和依据。

　　园区概念性规划怎么做？
　　通常情况下，概念性规划都是委托第三方规划单位来做的，一般来说，文本部分通常包括五部分：
　　第一部分研究分析：对现状条件进行分析、对上位规划进行解读（举例说明）、项目定位；
　　第二部分产业分析：对产业基础、资源禀赋进行分析与梳理，提出产业定位、产业发展模式、产业发展目标、功能分区与项目布局；
　　第三部分规划布局：包括园区空间规划、交通规划、景观系统规划、公共设施规划、水电电信规划、重要节点设计等；
　　第四部分建筑规划：包括建筑风貌、建筑色彩等；
　　第五部分开发策略：包括开发时序、开发策略、投资测算等。
　　形成初稿以后，要和各利益方反复交流研讨，并将头脑风暴中产生的想法转化为图文（PPT）。