土地转让有哪些明令禁止的规定？

　　土地转让权，通常体现为转让方与受让方针对土地使用权签署转让合同，有时体现为转让方与受让方签署转让合同的方式，有时体现为更为复杂的转让方式。那么，土地转让有哪些明令禁止的规定？

　　我们知道国家为了杜绝囤地、土地倒卖等行为，要求净地是没办法直接进行买卖的，需要达到投资额的25%才可以进行转让。
　　一、土地转让适用情况：
　　目标公司债权过于复杂不适合股权转让
　　有其他资产、物业、经营业务不好剥离
　　二、土地转让三步走：确保有土地证、在建工程转让、转让交易对价
　　第一步：确定缴纳完出让金并提供发票，最好取得土地证；
　　第二步：走在建工程转让，必须完成开发建设投资额的25%【不含土地出让金】，换言之，净地不允许转让。
　　第三步：交易对价，无票溢价无法进入税前抵扣项问题【增值税及附加、契税、土增税】
　　三、因不满足投资额25%，转让受限的4种处理思路：
　　股权转让：适用目标公司债务比较简单情况
　　自行垫资：：达到投资额25%基本预售满足，可行意义不大
　　施工方垫资：引入施工方，垫资至投资额25%，达到三方共赢；
　　收购方垫资：同上处理方法；

　　四、不满25%投资额的风险把控参考：
　　资金共管【公司章、法人章、财务章等所有证照】、高额违约金，达到条件立即启动过户程序；
　　完成投资额25%前由收购方代建代管，收取高额比例的管理费【比如20%】+高额违约金。情况如下：
　　如果后期顺利完成土地转让则豁免管理费，
　　如果转让方违约，受让方则以管理费名义收取利润【比如20%】直至项目结束；
　　规定非法进行土地转让使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节严重的行为。该罪的成立，在客观上至少必须同时具备以下基本条件：
　　行为人必须客观上持有一定土地的使用权；
　　行为人必须实施转让土地使用权的行为；
　　行为人转让土地使用权的行为违反了土地管理法规，侵害了土地使用权管理秩序之法益。
　　但现实生活中，总有“活泛”的村委遇上“活泛”的项目开发者，两者一拍即合，通过租赁方式绕开监管，变现实现房地产开发建设的目的。而突破“法律红线”而开发建设的，则可能涉及一项较为冷门的罪名——非法转让、倒卖土地使用权罪。

　　非法转让、倒卖土地使用权是指，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权情节严重的，构成犯罪。而根据司法解释的规定，这里的“情节严重”主要包括以下五种情形：
　　(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
　　(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
　　(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
　　(四)非法获利五十万元以上的；
　　(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
　　从以上法律规定可以发现，土地转让要构成该罪则需要满足几个条件，即：主观上行为人需要以牟利为目的，行为上实施了违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权的行为，而且行为的后果要达到以上五种情况的任意一种。