泉州市人民政府关于中心市区不动产登记若干历史遗留问题的处理意见

鲤城区、丰泽区人民政府，泉州开发区管委会，市直有关单位：

为妥善解决中心市区不动产登记若干历史遗留问题，维护群众合法权益，依据不动产登记有关法律法规规定，结合我市实际，本着“尊重历史、便民利民、分清责任、依法处理”的原则，现就中心市区不动产登记若干历史遗留问题提出如下处理意见：

一、关于安置房办证问题

处理范围和对象

中心市区范围内历年来由政府主导开发建设的各类拆迁安置房，由于政府或部门等历史原因，未能办理不动产登记的，或者已办理“单证”但未能办理不动产权证书的。

处理意见

1.安置房项目首次登记。原则上，市国土资源局函告相关职能部门后，先行给予办理安置房项目首次登记。对项目存在的消防、人防、环保、工程质量等问题，由相关职能部门按各自部门职责自行解决。对相关税费未缴清的：

属于市、区政府及其下属的国有企事业单位实施的旧城改造拆迁安置项目，由建设业主作出具结承诺书后，可以先行办理项目首次登记，相关规费纳入项目统一清算；

属于非国有企业开发项目，可以先办理项目首次登记，若需补缴相关税费的，由市国土资源局函告相关职能部门负责自行催缴。

2.安置房转移登记。原则上，安置房转移登记统一以《安置协议书》作为权属来源的直接依据。

《安置协议书》的被安置人为确定不动产权利人的直接依据。被安置人已死亡的，应依法办理继承、析产手续；继承析产不清的，以被安置人作为权利人予以登记。申请继承人已超过三代的，只对申请继承人前三代的继承情况进行审查，如申请人确实不能提供其他较远辈份的情况，申请人可以出具具结保证，阐述未能提供的原因，并承诺愿意承担由此引起的经济、法律责任，经公告无异议后，予以办理不动产权证。被拆迁房屋存在交易行为的，被安置人办理安置房转移登记时应提交被拆迁房屋交易涉税证明；

《安置协议书》未记载被安置人、只记载其他居住人的，经原房产征收单位核实、确认并出具被安置人的身份证明后，以确认后的被安置人为权利人办理不动产权证；无法确认被安置人的，不予办理不动产权证。

3.市安置房登记发证工作领导小组负责全面协调、处理中心市区安置房具体办证事宜。各区政府具体负责协调、组织各安置项目拆迁单位和建设单位开展自查清查、补缺补漏，按要求汇总提交不动产首次登记和转移登记的相关材料。市国土资源局在办理安置房不动产登记过程中，如遇到具体执行或需要协调其他职能部门的问题，应及时上报市安置房登记发证工作领导小组协调、处理。

二、关于政府主导的房地产开发项目办证问题

处理范围和对象

中心市区范围内历年来由政府主导开发建设的项目，由于政府、部门或开发建设单位原因，未能办理不动产登记的，或者已办理“单证”但未能办理不动产权证书的。

处理意见

1.市、区政府及其下属的国有企事业单位开发建设的房地产项目，已办理房屋登记取得房屋所有权证，且开发建设单位可以提供楼栋总产权建筑面积或整个小区总产权建筑面积，因土地出让金、契税未缴清而导致未能办理国有土地使用权登记的，参照中心市区旧城改造拆迁安置房土地使用权登记发证历史遗留问题的有关做法，由建设单位缴清相关税费及土地出让金或作出相应承诺后，不再办理该项目用地的国有建设用地使用权首次登记，直接给予房屋业主办理国有土地使用权转移登记。

2.对已取得的房屋所有权证上记载的用途与土地用途不一致的，本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则，允许按规划审批用途或者房屋所有权证上记载的用途给予办理国有土地使用权转移登记，涉及补缴土地出让金的，由建设单位缴清或作出相应承诺。

三、关于非政府主导的房地产开发项目办证问题

处理范围和对象

中心市区范围内历年来由非政府主导开发建设的房地产项目，由于政府、部门或开发建设单位原因等非权利人自身原因，未能办理不动产登记的，或者已办理“单证”但未能办理不动产权证书的。

处理意见

1.市城乡规划局应对各建设项目是否超容积率建设及超容数量进行认定。对开发建设单位存在超容积率建设行为的，按照《福建省人民政府办公厅转发省建设厅 省国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》等有关规定，由行政执法部门依法处理、作出处罚意见后，对符合补办条件的，国土部门和规划部门予以补办相关用地手续和规划手续，其他相关部门予以办理消防、人防验收及竣工备案；符合不动产登记办理条件的，由开发建设单位先申请办理项目首次登记，再给予购房业主办理转移登记。

2.对开发建设单位不存在或拒不配合购房业主办理不动产登记的，由项目所在地的区政府牵头，组织有关项目业主成立业主委员会，由业主委员会行使主体资格补办规划核实以及竣工验收等相关手续后，先行给予购房业主办理不动产权证书。对于业主委员会无法办理相关手续的，可以引导业主对开发建设单位提起民事诉讼，国土部门根据法院生效裁判结果，合理区分开发建设单位和购房业主应负责任，对购房业主确属无责的，允许先行给予办理不动产权证书；对开发建设单位应付的责任，由国土部门函告相关职能部门依法履职、督促履行。对拒不配合购房业主办理产权登记或无法正常行使主体资格的开发企业，国土、住建部门将该开发建设单位及法人代表列入黑名单，限制其市场准入。

3.对单位或个人早期因征地、拆迁等原因经批准取得国有建设用地使用权，自行开发建设房屋并分割成套进行转让，购房业主已经办理房屋登记取得《房屋所有权证》，但尚未办理土地转移登记的，参照本部分前述意见处理。

四、关于自建房办证问题

处理范围和对象

中心市区范围内单位、个人自建房，由于权利人自身原因，未能办理不动产登记的，或者已办理“单证”但未能办理不动产权证书的。

处理意见

1.个人自建房国有建设用地使用权首次登记。中心市区自建房用地行为发生的时间在1987年1月1日《土地管理法》实施前，且在《土地管理法》实施后至今未扩大用地面积的，按现有实际使用面积予以登记。

2.对中心市区个人自建房屋在提供航拍图后，给予登记：

古城区在1990年4月1日《城市规划法》实施前建成的房屋，至今未翻、扩建，在土地使用权范围内，按现状给予登记，超出部分不予确权；

中心市区除古城区外的自建房在纳入城市总体规划前建成，房屋至今未翻、扩建，在土地使用权范围内，按现状给予登记，超出部分不予确权。

3.对单位、个人自建房虽然已经规划审批、部分已取得规划竣工核实意见书，但存在超审批建设或规划核实意见只对规划审批范围进行核实、对超审批部分无明确处理意见的，分别按以下意见处理：

在《中共泉州市委办公室 泉州市人民政府办公室关于开展“两违”综合治理专项行动的实施意见》实施之前经规划审批的自建房，在规划部门正式实施规划竣工验收制度前，按规划批准范围办理；在规划部门正式实施规划竣工验收制度后，在没有收到行政执法部门出具的《对已建成违法建设停止办理手续和提供服务通知书》的情况下，按规划核实意见书先行办理不动产登记，超规划核实的部分不予确权，并由国土部门函告规划、行政执法部门依法进行处理。

在泉委办发〔2014〕2号实施之后经规划审批的自建房，其房屋所有权登记严格按照泉委办发〔2014〕2号及《中共泉州市委办公室 泉州市人民政府办公室关于印发〈泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见〉等文件的通知》文件规定执行：如存在超规划审批违法建设行为的，由行政执法部门依法处理并取得规划核实意见书后，再给予办理不动产权证书；在泉委办发〔2014〕2号实施之后未经批准私自翻、改、扩建的，不予登记。

五、其他问题

关于简化个人住宅用地和分割宗地划拨补办出让手续问题

为方便群众办事，提高不动产登记效率，学习和借鉴国土资源部通报的《济南市不动产统一登记先进经验做法》，进一步简化二手房交易登记过程中划拨土地补办出让手续，由市国土资源局委托窗口直接按照“一口价”收取土地出让金，签订土地使用权出让格式合同。土地出让金的收取比例由市地价委员会研究确定。

关于简化项目首次登记申请材料的问题

根据《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范〉的通知》“对于没有法律法规依据的证明、审核、备案、批准、核准、盖章等手续和材料，不得要求当事人提供，不应作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记业务流程”的规定，公共维修基金缴交证明和物业承接查验备案证明不是项目首次登记的前置条件，在办理项目首次登记时，登记机构不再审验公共维修基金缴交情况和物业承接情况。

关于建设项目竣工计容建筑面积实测误差问题

建设项目竣工测量计容面积大于规划审批计容面积，但符合《泉州市城市规划管理技术规定》的计容建筑面积实测允许误差规定要求的，规划部门和国土部门分别按规划审批计容面积直接给予办理规划核实、项目首次登记和分户登记等手续。

六、本意见由市国土资源局负责解释。