嘉峪关市人民政府关于印发《嘉峪关市不动产统一登记若干遗留问题的处理意见》的通知
我市不动产统一登记实施以来，市委市政府高度重视，各相关单位通力配合，不动产统一登记工作平稳推进，妥善解决了一大批群众反映强烈的历史遗留问题，对于化解社会矛盾，维护群众合法权益起到了积极作用。但随着不动产统一登记业务的深入开展，仍有一些问题不断显现。为切实解决我市不动产统一登记工作中遇到的房地产遗留问题，保护不动产权利人合法权益，提高登记质量和效率，按照尊重历史、实事求是、保护权益的原则，结合我市实际，提出以下处理意见：
一、处理原则
历史遗留问题的形成、年代久远，成因复杂，处理起来难度较大。各相关部门要切实以维护群众合法权益为中心，研究政策，简化程序，实事求是地探索化解办法。要坚持“尊重历史，实事求是，依法依规、保障权益，先行登记，并行完善”的原则，坚持把办理不动产登记与解决建设单位、个人违规问题区分开来，通过依法处置、规范和完善开发建设单位的用地和建设行为，积极化解历史遗留问题，切实维护群众合法权益。
二、范围界定
2016年8月1日前，嘉峪关市辖区内城镇国有建设用地上建设的住宅房屋，建设项目规划、用地、施工、竣工手续不全、超越批准范围占有国有建设用地、房地信息不一致、住房项目配建商业铺面、已抵押土地上建筑物登记、出让年限到期等不动产登记。
三、分类处理历史遗留问题
（一）关于房屋已登记土地未登记问题的处理
不动产统一登记前，对国有土地上房屋已登记而房地产开发企业未办理国有建设用地使用权首次登记的个人住宅，购房人凭已取得房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理，并分以下情形办理：
1.土地权属来源合法，资料齐全
对土地权属来源合法，已缴纳土地出让金及相关税费，因房地产开发企业未及时申请办理国有建设用地使用权首次登记的，不动产登记机构依据“地随房走”的原则，不再办理国有建设用地使用权首次登记，在市国土资源局门户网站上公告后，直接为住户办理不动产转移登记。
2.土地权属来源合法，擅自改变土地用途
对房地产开发企业在国有建设用地开发建设中，存在擅自改变土地用途的，由市国土资源局委托有资质的评估机构评估，经市政府批准后，按土地评估价格核收土地出让金，并缴纳相关税费后，不动产登记机构按规定办理不动产登记。
（二）关于房地主体一致，土地已登记房屋未登记问题的处理
1.对土地已登记，商品房已交付使用，房地产开发企业未办理建设工程竣工验收备案、规划竣工验收手续的，由市房管局督促房地产开发企业办理建设工程竣工验收备案、规划竣工验收手续及房屋初始确认后，不动产登记机构按规定办理不动产登记。
2.对土地已登记、购房人所购商品房已竣工备案，由于原房地产开发企业已注销或被吊销的，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，不动产登记机构在公共媒体公告30日，对公告期满无异议、无限制措施记载，由市国土资源局申请市政府注销原土地使用权证后，购房人可申请办理不动产登记。
3.开发企业的建设工程只有部分工程竣工，后续工程尚未完成竣工验收的，对已竣工的楼幢可凭工程质量验收备案、规划竣工验收手续，市房管局办理房屋初始确认手续后，购房人可凭购房合同、购房款票据（收据）、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构为住户办理不动产转移登记。
（三）超越批准面积建设的处理
开发建设单位超批准面积建设的住宅房屋，按照“少不退，多要补”的原则办理，由市国土资源局核实原土地批准文件，对于超占部分的土地依法进行查处后，经市政府批准，按评估价格补缴土地出让金并缴纳相关税费后，由市国土资源局与用地单位签订国有建设用地使用权出让合同补充合同，按实际用地面积办理不动产登记。
（四）由于测量工具、测量方法不同，造成土地批准面积与实测面积不一致问题的处理
实测面积小于证载面积的，按证载面积确认；实测面积大于证载面积的，根据《中华人民共和国测绘行业标准（CH5002-94）地籍测绘规范》规定，超出面积在测量误差范围内（面积中误差mP=±(0.04√p+0.003p) P:量算的面积），引起界址线平移、宗地图形变形，但宗地面积基本一致的，对界址线和图形进行纠正，如果原界址线有误，市国土资源局会同市规划局调整宗地界址线；如果原土地权属证书包含了公共设施用地的，按照实际缴纳土地出让金的面积，重新调整界址线。如果是因为分批次供地引起的建筑物跨宗地，按照“同一幢建筑的所有不动产单元土地用地期限一致”的原则处理。超出面积在测量误差范围外的，按本意见（三）执行。
（五）关于房地登记信息不一致问题的处理
对已分别办理土地、房屋登记手续的个人住宅，房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致的，现房屋权利人申请房地一体登记的，不动产登记机构应核实有关情况，尊重房屋交易事实，按有关规定将原土地、房屋两证收回，由双方当事人签署知悉该情况的具结书后，予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构公告原土地使用证作废，再办理房地统一登记手续。
（六）关于住宅用地项目配建商业问题的处理
已批准出让（划拨）住宅用地项目配建商业用房的,市国土资源局确认商业用房占地面积，由申请人委托有资质的评估单位按商业用地进行评估，经市政府批准后，按评估价格核收土地出让金并缴纳相关税费，为商业用地办理不动产登记。
（七）关于已抵押土地上的建筑物的处理
对原国有建设用地已设立抵押权，申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的，申请人提交原土地抵押权人书面同意文书后，不动产登记机构按规定办理不动产登记。
（八）关于土地出让年限到期登记的处理
对住宅建设用地使用权期间届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理，不需要提出续期申请，不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理相关手续”。
住宅以外其他类用地，土地使用期届满的，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十、四十一条规定，市国土资源局征询规划部门意见，由市国土资源局与用地单位签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳土地出让金及相关税费后，不动产登记机构按规定办理不动产登记。
（九）养殖类用地的处理
由于历史上未办理规划审批，但已按“养殖”用途出让的土地，权利人申请办理不动产登记，未改变土地批准用途的，不动产登记机构仍按照“养殖”用途办理不动产登记；改变用途的，市国土资源局征询规划部门意见，符合《嘉峪关市城市总体规划（2016-2030年）》（以下简称《总规》）的，按照《总规》确定的用途委托有资质单位按新规划条件下用途进行评估，经市政府批准后，签订国有建设用地使用权出让合同补充合同，缴纳相关税费，不动产登记机构按规定办理不动产登记。
（十）生态旅游类用地的处理
以优惠价格取得的生态旅游类用地改变土地用途时，市国土资源局征询规划部门意见，符合《嘉峪关市城市总体规划（2016-2030年）》（以下简称《总规》）的，按照《总规》确定的用途委托有资质单位按新规划条件下用途进行评估，经市政府批准同意，补缴土地出让金及相关税费后，不动产登记机构按规定办理不动产登记。
