《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》解读

9月29日，海南印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》，其中关于“各市县自本通知印发之日起，停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设”的政策内容引发其社会极大关注，很多人对该政策的目的、执行以及可能产生的影响都产生疑问。9月30日，省住房和城乡建设厅相关负责人对该政策进行解读和答疑。

资源稀缺要提高开发效益

海南是我国唯一的热带岛屿省份，生态资源优越，房地产市场发展要从长远角度考虑，提高稀缺资源的开发效益和使用价值。在房地产开发上，海南要贯彻落实习近平总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严控供应量，不能把海南变成房地产工厂，要从要多少建多少，变成有多少卖多少。

从目前海南房地产开发的实际情况看，小户型商品住宅的需求及可接受的人群面广，很多企业为迎合市场，促进项目销售和加快资金回笼，开发了大量的小户型商品住宅，并将大部分卖往岛外市场。随着大量小户型商品住宅投入使用，更多岛外“候鸟型”人群季节性居住，给当地基础设施、公共服务设施和社会管理带来极大压力。

停止小户型商品住宅建设，提高商品住宅套型面积，在海南实行开发规模总量调控的情况下，可以降低入住人群规模，缓解基础设施和公共服务设施压力，提升居住环境质量。同时，大户型商品住宅销售及资金回笼相对较慢，对企业资金实力等方面要求较高，将倒逼房地产企业结构调整，逐步淘汰实力弱小的企业，支持有实力的企业做大做强，提升海南房地产业整体开发水平。

此外，对于前来海南旅游度假、休闲养生的人群，应鼓励通过酒店、宾馆、分时度假、共享型住房、共享农庄、美丽乡村民宿、住房租赁市场等多种途径解决居住问题。这也符合海南国际旅游岛建设发展方向。

提升产品品质引导产业结构调整

近年来，海南房地产商品住宅新开工面积、销售面积都有所增长，但房地产开发普遍重视量的扩张，忽视质的提升，一些地产项目开发粗放、品质不高、配套不完善等问题较为突出，不利于海南房地产业长期平稳健康发展。

为此，海南也在逐步摸索经验，出台系列相关政策促进房地产业提高产品品质和开发水平。例如，从2015年11月，海南已经停止批准套型建筑面积在60平方米以下的商品住宅建设，三亚市也将商品住宅最小套型建筑面积提高至80平方米。

住建厅相关负责人介绍，从近两年的摸索经验看，控制小户型商品住宅开发对引导房地产业结构调整、提升产品品质具有较好的促进作用。因此，经多方面综合考虑，《通知》提出，停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。

省住建厅有关负责人强调，该政策并非是“一刀切”。为保障本地居民的住房需求，回归住房的居住属性，《通知》提出，保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅不受100平方米限制。面向本地居民，可以定向供应多种套型面积的住宅，包括小户型住宅，满足岛内不同层次的住房需求，解决好本地居民住房问题。其中，自住型商品住宅、共有产权住宅是指带有一定保障性质、面向本地居民供应的低于市场价的商品住宅，居民可拥有完全产权或部分产权，并长期拥有居住使用权。

明确自住型、共有产权住宅土地开发的限定条件

今后，为加强自住型商品住宅、共有产权住宅土地出让、开发建设、销售、登记等方面的管理，对利用新出让的住宅用地开发建设自住型商品住宅、共有产权住宅的，市县政府应在土地出让时，明确提出该地块所建住宅的用途、销售对象、销售价格、套型面积等限定条件，作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件，并由市县政府相关主管部门与土地竞得人签订协议，督促其履行责任，并在项目建设中严格监督落实。

同时，市县规划、住建、房管等部门应在批准的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证中注明该项目为自住型商品住宅或共有产权住宅，尤其是房管、国土部门要在房屋交易、不动产登记及转让等环节严格把关，确保自住型商品住宅、共有产权住宅用于解决符合条件的本地居民的住房问题。

对利用存量商品住宅用地开发自住型商品住宅、共有产权住宅的，首先开发企业要将建设计划报经市县政府同意，并纳入市县自住型商品住宅、共有产权住宅建设计划实施。其次，各市县有关部门也要按照上述新出让的住宅用地开发自住型商品住宅、共有产权住宅的有关要求加强监管，督促企业严格落实。

另外，为使该政策具有可操作性，《通知》提出，在《通知》印发之日前已批准商品住宅项目建设工程规划许可的，可按照原建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。