包头市人民政府办公厅关于印发包头市住宅小区物业管理提档升级工作实施方案的通知

各旗、县、区人民政府，稀土高新区管委会，市直有关部门、单位，中直、区直企事业单位：

经市人民政府2017年第11次常务会审议通过，现将《包头市住宅小区物业管理提档升级工作实施方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

2017年9月19日

（此件公开发布）

包头市住宅小区物业

管理提档升级工作实施方案

为进一步规范我市住宅小区物业管理，实现住宅小区物业管理提档升级，全面提高城市管理精细化水平，按照市委提出的建设更高质量小康社会的总体目标，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想

深入贯彻落实市委十二届二次全会、市十四届人大五次会议精神，结合城市环境综合整治工作要求，把加强住宅小区物业管理作为加强城市治理的重要内容，努力提升居民幸福指数和社会和谐度，提高城市发展质量，提升城市综合管理水平。

二、总体要求

围绕建设更高质量小康社会，实现住宅小区物业管理“提档升级，争创一流”的总目标，结合我市城市管理和物业改革发展的要求，以实施物业服务企业信用评价为根本，以开展住宅小区物业管理水平达到内蒙古《居住物业管理服务标准》为基础（以下简称《标准》），提升我市住宅小区物业行业管理能力和服务水平，形成“政府监管、市场主导、社会参与、行业自律”的物业管理格局，实现住宅小区物业管理规范化、物业服务标准化、物业企业诚信化，推动我市住宅小区物业服务水平再上新台阶。

三、实施范围

此次住宅小区物业管理提档升级工作实施范围为城市主城区范围内实行市场化物业管理的住宅小区。石拐区、白云矿区、土右旗、达茂旗、固阳县自2019年起开始实施。

四、工作内容

（一）全面落实住宅小区物业服务标准工作。

1．落实服务标准。按照《标准》要求，推动住宅小区逐年达到相应物业服务等级标准，对已达到相应等级的小区，可授予不同等级的星级铭牌—达到一级标准的住宅小区，可授予三星级铭牌；达到二级标准的住宅小区，可授予二星级铭牌；达到三级标准的住宅小区，可授予一星级铭牌。

2．提升服务标准。新建项目建设单位前期住宅物业管理服务必须达到《标准》二级；既有物业管理的住宅小区物业服务应逐年达到《标准》三级及以上；规模较大、设施设备完善、实施市场化物业管理的改造后老旧住宅小区，物业服务必须达到《标准》三级。按照《包头市人民政府关于印发包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案的通知》（包府发〔2013〕131号）要求，改造后的旧小区已推行准物业管理的，在市、区两级政府“以奖代补”扶持期满后，转入市场化管理，物业服务水平必须达到《标准》三级。

3．给予政府扶持。对达到《标准》二级、三级的住宅小区，由市、旗县区两级政府根据实际情况给予企业一定的资金补贴，市、旗县区两级政府按1:1比例匹配资金并纳入年度财政预算，其中，市本级匹配资金由市住房保障局从房屋专项维修资金增值收益中按《包头市住宅小区物业备用金暂行办法》提取和利息结余全部转为物业备用金，与市财政按1:1比例分担。各地区根据考核结果，按住宅小区《建筑工程规划许可证》载明的建筑总面积给予物业服务企业一次性资金补贴，其中：达到三级物业服务标准的按照2元/平方米给予资金补贴，可优先推荐申报包头市优秀示范项目；二级物业服务标准1元/平方米，可优先推荐申报自治区优秀示范项目；获得一级物业服务标准的住宅小区可优先推荐申报国家优秀示范项目，招标人可在前期物业管理招投标评分办法中作为业绩评分参考。

4．明确目标任务。2017年底全市要有440个住宅小区达到《标准》要求，占住宅小区总数的45%；2018年底要达到住宅小区总数的60%以上；2019年底要达到住宅小区总数的75%以上；2020年底要达到住宅小区总数的90%以上。

全市住宅小区达到《标准》的年度递增目标为15%以上。各地区要在每年的10月30日前，上报下一年度住宅小区提档升级计划，由市住房保障局审核后报市政府批准实施。

（二）培育质价相符的消费市场。

推进建设形成质价相符的消费市场，采取政府购买服务等方式引入第三方社会评估机构，每年对全市住宅小区物业服务费收费标准进行市场评估，评估结果作为住宅小区物业服务收费参考标准向社会公布。不同服务等级的住宅小区可参照上年度物业服务费市场评估标准调整收费标准，具体由业主委员会（居民委员会）与物业服务企业在协商一致的基础上，按照质价相符的原则合理确定，在《物业服务合同》中载明，并在住宅小区内公示，接受业主监督。前期物业管理参照“评估收费标准”确定前期物业服务收费标准的，应在《前期物业服务合同》中载明。

（三）开展物业服务企业信用评价工作。

依据《包头市物业服务企业信用评价管理（暂行）办法》，对物业服务企业在物业管理活动中执行有关法律法规和地方标准、履行物业服务合同、遵守行业自律准则等行为进行综合信用评价，评价结果将作为政府采购物业管理服务招标的诚信权重、选聘物业服务企业的重要参考、物业管理优秀示范项目的考评内容及实施行政监管工作的重要依据，并每半年在市住房保障局、旗县区房管部门和市物业管理协会的网站上公布。

（四）建立“双随机”检查巡查制度。

按照《包头市人民政府办公厅关于推广随机抽查规范事中事后监管的通知》（包府办发〔2015〕197号）和《包头市人民政府办公厅关于进一步加快推进“双随机一公开”工作的通知》（包府办发〔2016〕250号）要求，建立“双随机”检查制度，各级房管部门根据实际情况组织相关专家开展住宅小区物业管理检查工作，每季度每个项目实地检查不少于一次。对在检查中发现问题且拒不整改的，记入企业信用评价档案。对信用评价排名靠后且未达到物业管理服务标准的，记入企业信用“黑名单”。

（五）加强物业从业人员培训。

通过集中授课、现场参观、案例分析、以会代培、结队帮带等多种形式，开展培训工作，大幅提升物业从业人员素质。

（六）加强物业管理区域内的安全生产管理工作。

物业服务企业应按照《包头市物业管理条例》《前期物业服务合同》《物业服务合同》的规定和约定，协助公安部门做好小区治安防范工作；按照《内蒙古自治区特种设备安全条例》《内蒙古自治区电梯安全管理办法》，对电梯的使用、维护保养实施安全管理；协助消防部门做好消防共用设施设备的使用、维护、管理等工作，聘请专业的消防维保公司对建筑消防设施提供维保服务，并每年开展检测，消防控制室指派专人值班，并持证上岗；按照职责做好物业管理区域内公共绿地及道路的垃圾杂物、私搭乱建、破损垃圾桶、卫生死角和楼道乱堆乱放、乱贴乱画等清理整治工作，营造安全、舒适的居住环境，实现住宅小区管理全面提档升级。

五、职责分工

各地区政府（管委会）作为此次住宅小区物业管理提档升级的责任主体，负责落实住宅小区物业管理提档升级和物业服务企业信用评价，组织镇政府（街道办事处）、房管部门开展住宅小区日常巡查检查、安全生产管理等工作。达到二级、三级物业服务标准的住宅小区由辖区内物业主管部门牵头，组织镇政府（街道办事处）、业主委员会（居民委员会）、市物业管理协会等单位进行审核验收，报市住房保障局备案；达到一级物业服务标准的住宅小区由市、区两级物业主管部门审核验收。

市住房保障局负责制定《包头市物业服务企业信用评价管理（暂行）办法》及评分标准、星级住宅小区管理的相关办法，组织开展物业服务企业信用评价，统筹建设和维护全市物业管理信用系统，建立全市物业服务企业信用档案，公开评价结果，对星级住宅小区实施动态管理，指导全市物业管理从业人员的培训和教育工作等。

市规划局在新建住宅小区办理《建设工程规划许可证》时，负责载明小区公共设施设备建设等要达到《标准》相应服务等级。

市工商局及各级工商登记部门负责依法与市住房保障局共享从事物业管理市场主体的基本信息。

市质监局、市公安消防支队负责配合市住房保障局做好相关工作，实现信用评价相关信息共享。

市发改、财政、国土资源、城建、公安、环保、水务、文新广电、民政、人防、城管执法等部门及供水、供热、燃气、供电、通讯等专业经营单位，按照各自职责做好与物业管理活动相关的工作。

市物业管理协会负责在市住房保障局的指导下，将企业业绩评价做为日常工作有序推进，并向市住房保障局上报评价信息；负责制定《行业自律规约》，加强行业自律管理，并对物业服务企业的自律行为进行评价；对不同等级服务标准的住宅小区颁发星级铭牌；负责开展全市物业企业从业人员的教育培训。

六、工作步骤

（一）前期准备阶段（7月1日—8月31日）。

制定全市住宅小区物业管理提档升级工作方案，开展宣传培训，做好各项前期准备工作，推动住宅小区物业管理提档升级工作迅速开展。

（二）工作实施阶段（9月1日—11月30日）。

按照全市住宅小区物业管理提档升级工作方案要求，迅速组织开展各项物业管理提档升级工作，加强规范物业服务合同与服务标准等相关内容的监督检查，达到《标准》各级指标，对第一批认定住宅小区服务标准达标的授予星级铭牌，对年内新增达标的住宅小区，加快培育并推动规范发展，实现全市住宅小区物业管理水平明显提高。

（三）集中考核阶段（12月1日—12月31日）。

对各地区物业管理服务标准各级目标和指标完成情况进行检查考评，总结经验，固化成效，巩固住宅小区物业管理工作长效机制。

（四）提档升级阶段（2018年1月1日—2020年12月31日）。

按照年度递增目标逐年下达工作任务，指导、监督各责任地区、部门全面完成住宅小区物业管理提档升级的各项任务指标，切实推动全市住宅小区物业管理工作提档升级。

七、工作要求

（一）加强组织领导。各有关地区和部门要充分认识住宅小区物业管理工作的重要性，进一步统一思想、周密安排，严格按照职责分工，认真履行相关责任，密切协调配合，形成齐抓共管合力，切实做好各项工作，确保住宅小区物业管理提档升级工作取得实效。

（二）落实工作责任。各有关地区和部门要按照市政府工作部署和方案要求，制定本地区、本部门的工作方案或实施细则，明确任务、明确标准、明确分工、明确措施，层层分解责任，认真抓好落实，确保各项工作落到实处。

（三）严格监督考核。市政府将物业管理提档升级工作纳入各地区、各部门年度实绩考核范畴，实行目标管理。对领导重视、措施得力、成效显著的地区和部门予以表彰奖励；对重视不够、措施不力、进展缓慢的给予通报批评。

（四）加大宣传力度。各有关地区和部门要充分利用电视、广播、报纸、互联网等媒体形式，采取多种方式、多种手段，开展广泛的宣传活动，大力弘扬物业行业正能量，为住宅小区物业管理提档升级工作营造良好氛围。

附件：1．全市居住物业管理服务标准达标住宅小区任务表（2017年）

2．全市居住物业管理服务标准达标住宅小区任务表（2018—2020年）