河南邓州市220亩城市综合体旧城改造项目招商

河南邓州市260亩城市综合体旧城改造项目标的介绍

一、项目概况

该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。该片区土地总面积340亩（实际面积以市规划局出具的红线图为准）其中：

1、根据初步规划，可供出让的国有建设用地共260亩，220亩为可开发销售的商住用地，40亩为安置房建设用地由发投公司负责取得国有建设用地使用权证。

2、在现有土地中，净地有177亩，需拆迁的集体用地约83亩。

3、体育公园占地80亩，根据项目招商反馈情况，确定由政府另行自建或纳入到本次项目中一并完成投资。土地四至和性质如下规划图所示：可出让净地：地块C：77亩，地块 D：60亩，地块F：40亩。待拆迁毛地：地块A：43亩（初步规划为集中商业），地块 B：约40亩。

二、工程投资建设

1、图中所示的E部分为拟建设的南阁路。

2、还建安置房用地（建筑面积9.8万平方米），占地约40亩。根据投资需要，安置房的建设选址有两种方案：

（1）将安置房放在净地的F区域进行建设，有利于拆迁安置的进度。（2）将安置房放在待拆迁的B区域。二、项目运作模式考虑到片区存在拆迁，结合统一规划、分布实施的现实要求，采用土地开发融资权拍卖的方式运作本项目。土地开发融资权定义：政府与投资人签订相关协议，由投资人负责出资，协助政府完成约定片区内的土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资，政府负责按相关程序完成约定规划区域内的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，政府按约定参照国有建设用地使用权出让结果向投资人支付投资回报的权利义务关系。

就该项目而言包含以下具体内容：1、还建安置房的投资建设（总建筑面积约98000平方米），约19600万元。2、南阁路的标准化修建，约1800万元。3、片区内约定土地的征地拆迁补偿资金的出资，约7200万元。4、投资人的投资回报是来源于片区内可以出让的220亩国有建设用地使用权的出让收益。投资人前期投入工程建设及现金费用共计28600万元，得到国有建设用地220亩，折合单价130万元/亩。三、项目优势地理位置优越

项目位于邓州市核心轴线 “团结路”和“穰城路”交汇处东南面，配套完善，方圆两公里范围内有市人民医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等。地块四面临路，为双向四车道道路（人车分流），非常适合开发城市综合体项目。同时，地块拆迁量较少，且待拆迁区域位于地块的边角地带，不影响项目的前期开发建设，项目启动快、风险小。工程投资大、资金占用少。作为旧城改造项目，此项目需要现金7200万元，而工程建设投资近2亿元，有177亩净地可在3-6个月内完成出让。项目占用资金少、可以迅速启动项目。项目价格相对较低。邓州市近三年的土地出让面积约400亩/年，项目地块周边土地平均单价约为170-200万元/亩，最高单价超过300万元/亩。地块临团结路底商均价在32000元/㎡，住宅均价约4000元/㎡，该项目折算毛地价格约130万/亩，作为城市综合体项目价格极具竞争力。邓州人口优势。邓州原隶属南阳市，南阳为河南人口第一大市，总人口1010万，邓州市人口在南阳各县市区排名第一。2013年，邓州市总人口约180万，建成区面积约40平方公里，人口超过40万，城镇化率为34%，作为2014年升格河南省政府十个直管市之一，城市规划面积将达到60平方公里，人口将达到60万，城区人口仍有较大的增长空间。城区规划和人口发展空间大。根据邓州市城乡总体规划（2015-2030年），邓州中心城区建设用地空间结构为“一心双轴、三带四廊”的“九宫”城市格局。“一心”，即整合现状新老城区，形成新的城市生活主要发展板块，并在新老城区结合部结合老城改造和新区建设，规划城市综合公共服务中心。“双轴”，指东西、南北两条十字形核心发展轴线，其中东西向发展轴沿团结路展开，形成联系邓西湖休闲旅游中心、城市综合服务中心、商务教育中心的城市核心发展轴；南北向发展轴沿穰城路和中州大道延展，形成联系行政文体中心、城市综合服务中心、产业服务中心的城市核心发展轴。而本城市综合体项目地块即位于双轴“团结路”和“穰城路”交汇节点上。到2016年，全市城镇化率达到40%以上，城区建设用地面积达50平方公里，人口50万人左右，。到2020年，邓州市城镇化率达到49%以上，城区建设用地面积达60平方公里、人口60万人左右。到2030年，城镇化率达到70%左右，城区建设用地面积达90平方公里，人口90万人左右。按照2010年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来三年邓州市建成区新增20万人的住房需求面积将达716万平方米。邓州市城区商品房需求量缺口较大，未来区域房地产市场综合潜力较大。城市发展四大机遇。作为升格的省管市，邓州有四大机遇：一是省全面直管带来的机遇。二是丹江口库区区域中心城市建设带来的机遇。三是深化改革带来的机遇。四是粮食核心主产区建设带来的机遇。受政策利好，邓州市将会获取更多项目、资金，对全市经济社会发展必将起到更大的推动作用，在近几年会迎来快速发展的机遇，和其他发展成熟的城市相比邓州的近期发展空间较大，将会直接带来人口的净流入和房地产市场的发展。